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　　從小一起玩到大的虎子突然闖進(jìn)我家來(lái)，讓我把新分到的拆遷房交由他來(lái)獨(dú)家售賣(mài)

　　我打望著他瘦削的長(zhǎng)滿了青春痘的臉龐，開(kāi)了瓶啤酒一起喝著，聊著前期房產(chǎn)中介行情怎么樣

　　他嘟囔著說(shuō)，反正18年過(guò)的很艱難，上半年平均1個(gè)月可以賣(mài)出1-2套房，下半年的話要2個(gè)月才能成交一套，一條街5家同行已經(jīng)倒了3家，我準(zhǔn)備再維持幾個(gè)月，實(shí)在不行也就轉(zhuǎn)行了

　　講到動(dòng)情處他熱淚盈眶，開(kāi)始嗷嗷大喊自己養(yǎng)家是多么的不容易，氣氛既然烘托到這個(gè)份上了，我桌子一拍，直接脫口而出，房子交給你賣(mài)了，行情差不要急慢慢賣(mài)，沒(méi)事

　　過(guò)了差不多3天，他給我打了個(gè)電話，用歇斯底里的語(yǔ)氣叫吼著，兄弟你的房子我賣(mài)出去啦，這一個(gè)禮拜我一共賣(mài)了2套房子，感覺(jué)人生已經(jīng)到達(dá)了高潮

　　我驚訝于賣(mài)房周期怎么縮短的這么厲害

　　后來(lái)我看到的報(bào)道就是一二線城市的成交量開(kāi)始慢慢上漲，中介的朋友圈彌漫著樓市回暖的消息

　　01

　　過(guò)了個(gè)年，仿佛進(jìn)入了另一個(gè)平行的流浪地球

　　回來(lái)，又是另一番光景

　　各大城市把落戶政策給松綁了，同時(shí)還得到了中央各部門(mén)給力的政策支持，信貸政策放松的消息也不斷傳來(lái)，中央粵港澳大灣區(qū)頂層設(shè)計(jì)也出爐了，銀行的流動(dòng)資金也變的更加充裕了

　　根據(jù)康波理論，我們仿佛真的進(jìn)入了一個(gè)新的周期，召喚著新時(shí)代的來(lái)臨

　　世間萬(wàn)物都會(huì)經(jīng)歷生老病死的四大階段，既有生就有滅，而一個(gè)城市乃至于一個(gè)國(guó)家的樓市，大抵也會(huì)如此

　　樓市的演化階段其實(shí)跟人的成長(zhǎng)過(guò)程很像，有幼年、壯年和老年階段，而且最重要的是這些演化都是不可逆的，同樣也是沒(méi)有輪回的

　　很多朋友經(jīng)常會(huì)問(wèn)我房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)回到5年前的水平，我都會(huì)很斬釘截鐵的說(shuō)，忘了這個(gè)不靠譜的夢(mèng)想吧

　　02

　　也正是基于房?jī)r(jià)一旦上漲就挺難回撤的現(xiàn)實(shí)，所以對(duì)于政府層面就一定會(huì)小心翼翼的來(lái)控制這個(gè)房?jī)r(jià)，更準(zhǔn)確切的說(shuō)，重點(diǎn)是控制房?jī)r(jià)的過(guò)快增速

　　請(qǐng)大家注意，我在這里用了一個(gè)詞叫過(guò)快增速

　　為什么這么說(shuō)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)增速如果過(guò)快的話，會(huì)導(dǎo)致財(cái)富差距拉的比較大，有產(chǎn)者和無(wú)產(chǎn)者的資產(chǎn)會(huì)再次被迅速的兩極化，這不利于社會(huì)的繁榮穩(wěn)定

　　當(dāng)然，房?jī)r(jià)不能過(guò)快增速的反面是也不能過(guò)快下跌，穩(wěn)定的小幅增長(zhǎng)才是比較好的狀態(tài)

　　但要做到這點(diǎn)確實(shí)挺難的

　　中國(guó)有34個(gè)省級(jí)行政區(qū)，334個(gè)地級(jí)市，2876個(gè)先，960萬(wàn)平方千米的土地上承載了14億人口，確實(shí)是幅員遼闊，因此，很多房產(chǎn)的政策是無(wú)法照搬照抄發(fā)達(dá)國(guó)家的

　　因?yàn)槌鞘械哪芗?jí)和人口規(guī)模實(shí)在相差太大了

　　同時(shí)，因?yàn)槊總€(gè)地方面臨的實(shí)際情況確實(shí)也不太一樣，很多政策也不能一刀切，因此，因城施政就變成了主基調(diào)

　　我們看到越來(lái)越多的城市具備了房產(chǎn)政策自治的能力

　　然后，出現(xiàn)的一種情況就是幾乎每個(gè)月，都有不同的城市調(diào)整房產(chǎn)政策，從限售或是限購(gòu)、限價(jià)這樣的環(huán)節(jié)直接切入進(jìn)去，在社會(huì)的輿論層面引起比較大的討論

　　這也是為什么我們會(huì)看到到了2018年年底有些政策出現(xiàn)了“一日游”的原因

　　本質(zhì)上講就是政策的制定者沒(méi)有想到如果直接從買(mǎi)賣(mài)房這樣的環(huán)節(jié)引導(dǎo)的話輿論層面的影響會(huì)是這么的劇烈

　　03

　　那有沒(méi)有更加明智一點(diǎn)的做法呢，不那么顯山露水，卻又能潤(rùn)物細(xì)無(wú)聲

　　其實(shí)是有的，我們來(lái)看看西安，從引進(jìn)人才這塊切入

　　這樣做的好處很明顯

　　既能影響房?jī)r(jià)，又能拉動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大量的高質(zhì)量人口還能帶來(lái)更多的資源和需求，整個(gè)社會(huì)發(fā)展的齒輪就這樣被帶動(dòng)起來(lái)了

　　正是因?yàn)橄硎艿搅巳瞬糯罅繉?dǎo)入后實(shí)實(shí)在在的好處，因此在2019年的，西安落戶政策的底線再進(jìn)一步被拉低

　　當(dāng)然，其他城市也是清醒并迅速醒悟過(guò)來(lái)了

　　因此整個(gè)2019年開(kāi)局我們就可以看到大量的城市放松了落戶政策，相比于2018年，搶人大戰(zhàn)出現(xiàn)了白熱化，50多個(gè)城市集體出動(dòng)，發(fā)改委的一紙發(fā)文更是把“搶人”這件事情推向了高潮

　　因此，可以預(yù)料的是，2019年除了北京和上海兩大一線城市外，其他各地不管是一線還是二線，落戶政策都將會(huì)迎來(lái)歷史上最大的松動(dòng)，對(duì)于很多人而言，這里面了巨大的機(jī)會(huì)

　　為什么這么說(shuō)？因?yàn)槲覀冊(cè)诳深A(yù)見(jiàn)的未來(lái)10年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的引擎主要還是集中在處于頭部的一二線城市，隨著技術(shù)的進(jìn)步，資源只會(huì)在這些城市進(jìn)一步集中和發(fā)酵

　　04

　　當(dāng)然，對(duì)于房?jī)r(jià)而言，除了人口的增速外，還有一個(gè)很重要的變量，就是貨幣政策的變化

　　由于貨幣政策的松緊導(dǎo)致的真實(shí)利率的變化，我們甚至可以說(shuō)，貨幣政策的波動(dòng)甚至在某種程度上看比房地產(chǎn)調(diào)控的作用還要大

　　請(qǐng)大家注意我在這里強(qiáng)調(diào)了一個(gè)概念，就是存款的真實(shí)利率，所謂真實(shí)利率，其實(shí)就是央行規(guī)定的存款利率扣除通貨膨脹之后的實(shí)際到手的利率

　　如果我們仔細(xì)看一下這個(gè)圖就會(huì)發(fā)現(xiàn)真實(shí)，真實(shí)的利率和房?jī)r(jià)之間存在非常明顯的反向變化，當(dāng)真實(shí)利率很低的時(shí)候，房?jī)r(jià)漲的很快，反過(guò)來(lái)，當(dāng)房?jī)r(jià)漲的慢的時(shí)候，真實(shí)的房貸利率又很高

　　這個(gè)規(guī)律的貼合度很高，幾乎沒(méi)有例外

　　為什么會(huì)這樣？其實(shí)很簡(jiǎn)單，歸納為一句話就是“存款搬家”，利率高的時(shí)候存錢(qián)劃算，就存在銀行了，利率低的時(shí)候，存錢(qián)不劃算，利息都被通脹給沖抵了，又沒(méi)有特別好的投資渠道，就只能買(mǎi)房了

　　當(dāng)然，如果從另一個(gè)層面看，房?jī)r(jià)和利率的這種高度的相關(guān)性，其實(shí)也正是因?yàn)榉孔映司幼傩酝猓€有資產(chǎn)屬性的一面，房子既是消費(fèi)品，也是投資品

　　既然是投資，就肯定要考慮借錢(qián)的成本，借錢(qián)成本低，就多借點(diǎn)，借錢(qián)成本高，就少借點(diǎn)，說(shuō)白了就是這么回事

　　當(dāng)下的現(xiàn)實(shí)情況就是很多城市的首套房的上浮利率都在悄悄的往下調(diào)整，大家可以去熟悉的銀行朋友那邊問(wèn)一下，比如原先是20%上浮的現(xiàn)在變成15%或17%了，有的小銀行可能降幅還在再多一點(diǎn)

　　這樣導(dǎo)致的直接結(jié)果就是降低了大家借錢(qián)的成本，不僅如此，當(dāng)下整個(gè)銀行的貨幣儲(chǔ)備也是非常充裕的

　　1月末，M2同比增長(zhǎng)了8.4%，流通中的貨幣同比增長(zhǎng)了17.2%，當(dāng)月投放現(xiàn)金達(dá)到了1.43萬(wàn)億元，冰冷數(shù)字的背后體現(xiàn)出的是整個(gè)銀行業(yè)的流動(dòng)現(xiàn)金在不斷的增多

　　以常州中國(guó)銀行(601988)的某支行為例，截至到2月底，整個(gè)房貸的額度僅僅使用了預(yù)備金額的30%，因?yàn)闇?zhǔn)備的資金量實(shí)在太多了，房貸的放款速度也從前期的1-2個(gè)月提升到了1周

　　這種真實(shí)利率的改變和現(xiàn)金流充裕帶來(lái)的結(jié)果就是越來(lái)越多的錢(qián)流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域

　　當(dāng)然，調(diào)整基準(zhǔn)利率涉及的面是很廣的，需要非常的慎重，而調(diào)整二套房的利率看起來(lái)也與房住不炒的主基調(diào)違背

　　因此，在接下來(lái)很長(zhǎng)的一段時(shí)間，調(diào)整首套房利率的上浮很可能將會(huì)成為越來(lái)越多地方的首選

　　而這，對(duì)于現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)和人們預(yù)期的變化，也會(huì)出現(xiàn)比較大的波動(dòng)和影響

　　05

　　在當(dāng)前混沌的樓市里，確實(shí)正在發(fā)生一些微妙的變化

　　但無(wú)論樓市是在轉(zhuǎn)型還是關(guān)倉(cāng)，未來(lái)的一切其實(shí)都還是處于未知的狀態(tài)，樓市的下階段可能會(huì)發(fā)生什么，隨著越來(lái)越多變量的出現(xiàn)，也將會(huì)變得越來(lái)越難以預(yù)測(cè)，因此在發(fā)生之前盡早做出你的決定或許是最明智的選擇

　　因?yàn)橛玫氐南∪保貏e是一二線城市可用于開(kāi)發(fā)住宅的用地正在變得越來(lái)越少，這也是我為什么一直強(qiáng)調(diào)的，最好的買(mǎi)房時(shí)間真的就是現(xiàn)在

　　雖然站在未來(lái)的角度看，現(xiàn)在不一定是最好的時(shí)候，但卻是我們唯一可以掌控的時(shí)候，所有買(mǎi)過(guò)房的人都知道

　　在房地產(chǎn)的市場(chǎng)里，等待等不到未來(lái)

　　（真叫盧俊）