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　　如果想要本質(zhì)上挖掘上海樓市的真相，所有數(shù)據(jù)里唯一不能忽略的就是二手房的數(shù)據(jù)，因?yàn)椴徽撌峭恋厥袌?chǎng)還是一手房市場(chǎng)，受單體影響以及政策影響的概率太大。 

　　但是另外一個(gè)維度，一個(gè)城市的二手房數(shù)據(jù)往往是真空的，這也就造成了很多時(shí)候我們基于數(shù)據(jù)對(duì)城市樓市的研究也是失真的。

　　最近我意外的獲得了一份大數(shù)據(jù)的報(bào)告，來(lái)自貝殼研究院上海分院撰寫(xiě)的上海住房消費(fèi)大數(shù)據(jù)報(bào)告，里面很是意外的是深度挖掘了上海二手房的數(shù)據(jù)，而從中不少第一次曝光的數(shù)據(jù)里，我似乎看到了一些意料之外的東西。

　　和大家分享幾個(gè)核心數(shù)據(jù)。

　　01

　　報(bào)告很多數(shù)據(jù)雖然輕描淡寫(xiě)的提到，但是對(duì)于整個(gè)上海城市的研究卻有底層意義。

　　比如整個(gè)上海至今差不多有780萬(wàn)套房子。這個(gè)數(shù)字你對(duì)比上海2400萬(wàn)常駐人口，按照一套房子2.5人的比例來(lái)測(cè)算，你會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)在總量上來(lái)說(shuō)，上海其實(shí)不缺房子，經(jīng)過(guò)20年的房地產(chǎn)發(fā)展，這個(gè)城市已經(jīng)整體解決了基本的居住問(wèn)題。

　　那這780萬(wàn)套房子里，有多少處于租賃狀態(tài)的呢，報(bào)告顯示是290萬(wàn)套。所以上海自住的房子在不到500萬(wàn)套左右。這也就構(gòu)成了上海相對(duì)分化的兩群人：

　　本地人的兩套和外地人的租賃

　　好了，那么本地人的兩套，對(duì)他們來(lái)說(shuō)是在投資買(mǎi)房么，上海的投資客到底多不多呢，貝殼給到一個(gè)數(shù)據(jù)很關(guān)鍵。

　　接近75%的用戶持有一套房子的時(shí)間超過(guò)10年以上，只有不到5%的用戶在兩年內(nèi)把房產(chǎn)賣(mài)掉。

　　這也就解釋了為什么上海有底氣持續(xù)的高壓調(diào)控，因?yàn)楸举|(zhì)上絕大部分的房產(chǎn)持有者都有著極強(qiáng)的房產(chǎn)持有能力，短線投資客在上海的比例是極低的。

　　在這樣的客群組成結(jié)構(gòu)下，樓市只會(huì)保持高位盤(pán)整的狀態(tài)，很難出現(xiàn)斷崖式的下滑可能。

　　但是高位盤(pán)整不代表對(duì)二手房市場(chǎng)沒(méi)有影響，今年的二手房成交就出現(xiàn)了很大的問(wèn)題。

　　今年上海賣(mài)了不超過(guò)16萬(wàn)套房子，這樣的數(shù)據(jù)比2017年好一點(diǎn)點(diǎn)，但是在過(guò)去11年里一定算比較差的一年。

　　這樣的成績(jī)一個(gè)很重要的原因是基于市場(chǎng)對(duì)外地人的嚴(yán)控之后導(dǎo)致市場(chǎng)核心需求來(lái)自于改善，但是簡(jiǎn)單測(cè)算不會(huì)發(fā)現(xiàn)，每年的流通二手房比上總量，這個(gè)換手率差不多在2.5%左右，雖然不高但是經(jīng)歷了房地產(chǎn)20年的發(fā)展，也有接近一半的上海人解決了置換的問(wèn)題

　　所以里外需求的匱乏直接導(dǎo)致了今年一手二手的全面成交下滑。

　　02

　　而這樣的成交下滑，帶來(lái)的第一個(gè)反應(yīng)就是二手房購(gòu)買(mǎi)有了議價(jià)空間，購(gòu)買(mǎi)者有了還價(jià)的余地。

　　而這樣的余地有多少呢，鏈家做過(guò)一個(gè)大數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)了2018年客戶的報(bào)價(jià)和最后成交價(jià)之間的關(guān)系。你會(huì)發(fā)現(xiàn)到了如今，基本上每套房子都有4%-5%的議價(jià)空間，什么意思，一套500萬(wàn)的房子，你最少可以砍掉25萬(wàn)。如果遇到一個(gè)著急周轉(zhuǎn)的用戶，10%-15%也是常有的案例。

　　所以在這樣的氛圍下，基本上上海的二手房?jī)r(jià)格回歸到2016年的水準(zhǔn)。雖然說(shuō)二手房都會(huì)有做低總價(jià)的問(wèn)題，但是我們依然可以比較橫向之間的關(guān)系。

　　上海二手房基本上是在2018年一開(kāi)始價(jià)格就開(kāi)始收不住了。

　　03

　　而這樣的蝴蝶效應(yīng)也直接導(dǎo)致一個(gè)結(jié)果：就是如果你是房東，賣(mài)一套房子的時(shí)間變得越來(lái)越長(zhǎng)，如今的上海二手房平均去化速度在4個(gè)月左右，而這個(gè)時(shí)間還同樣伴隨著議價(jià)空間下滑這個(gè)步驟。換句話來(lái)說(shuō)，如果是咬死房?jī)r(jià)不松口的房東，是真的要做到房子賣(mài)不掉的準(zhǔn)備。

　　從這個(gè)維度上來(lái)說(shuō)，房東強(qiáng)勢(shì)、到手價(jià)、不分?jǐn)偠愘M(fèi)的情況，也在過(guò)去一年的樓市里得到扭轉(zhuǎn)。

　　好，在這么艱難的樓市背景下，賣(mài)房子到底是虧的還是賺的？

　　貝殼研究院做了一個(gè)數(shù)據(jù)非常能說(shuō)明問(wèn)題。2年內(nèi)就賣(mài)掉房子的，在18年的年底，基本上就不賺錢(qián)在賣(mài)房子了，再加上稅費(fèi)和銀行貸款，幾乎是鐵賠。而長(zhǎng)期持有房子的人，差價(jià)空間都在130萬(wàn)以上。

　　之前分析過(guò)一個(gè)數(shù)字，只有不到5%的人2年之內(nèi)就賣(mài)房了。所以大部分人在房產(chǎn)領(lǐng)域里都還是賺的，只是少賺多賺而已。

　　同時(shí)這個(gè)信號(hào)也給到2016年2017年買(mǎi)房的朋友一個(gè)建議，不論你買(mǎi)的是二手房還是一手房，最近幾年不要賣(mài)房子了，一定是賠本的，做好長(zhǎng)期持有的打算和準(zhǔn)備。

　　當(dāng)然，最慘的還是2016年2017年買(mǎi)一手房的各位，最高的價(jià)格買(mǎi)到最差的產(chǎn)品。

　　04

　　好了，最后一個(gè)問(wèn)題，在如此震蕩的上海樓市里，哪里會(huì)有一定程度的風(fēng)險(xiǎn)？

　　先給出我研究出來(lái)的結(jié)果：外環(huán)外的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)最大！

　　這一次的價(jià)格波動(dòng)，外環(huán)外的二手房議價(jià)空間是最大的。

　　當(dāng)你深挖之后你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)驚人的事實(shí)：位于外環(huán)外的項(xiàng)目，第一，二手房的供應(yīng)量本來(lái)就最大，而且他們還要經(jīng)受一手房的競(jìng)爭(zhēng)。

　　我們都知道一手房因?yàn)轭A(yù)售證管控以及稅費(fèi)低，本質(zhì)上對(duì)周邊的二手房產(chǎn)生了巨大的沖擊。而這一塊今年在外環(huán)外的供應(yīng)量實(shí)在太大

　　所以各位可以看到，如今關(guān)注外環(huán)外的二手房客戶非常非常少，形成不對(duì)稱(chēng)的供求比。

　　另外，很重要的一點(diǎn)，基于如今上海的市場(chǎng)需求置換占據(jù)絕對(duì)主力，而外環(huán)外幾乎都是2000年以后的房子，說(shuō)的直白點(diǎn)房子都很新都很好，幾乎不存在置換的需求。

　　也正是因?yàn)檫@一點(diǎn)，造成了外環(huán)外的需求量的不足。

　　所以供求兩側(cè)的同時(shí)調(diào)整，也導(dǎo)致了外環(huán)外如今價(jià)格波動(dòng)的重要原因，不僅僅是二手房，一手房也是同樣如此。

　　所以基于此，貝殼做了一個(gè)這一年來(lái)不同板塊遷出遷入比，發(fā)現(xiàn)一個(gè)驚人的事實(shí)：

　　顏色越深代表著遷出的人越多，越淺代表著遷入的人越多，所以我們發(fā)現(xiàn)，這一年來(lái)，上海客群正在重回市中心！

　　理由也很簡(jiǎn)單，市中心和郊區(qū)不成正比的價(jià)格差讓用戶感知到核心區(qū)位如今的性價(jià)比，郊區(qū)位置的單價(jià)波動(dòng)也直接造成了大量用戶的信心不足。

　　這是這一輪樓市洗牌之后造成的人群流動(dòng)的最終結(jié)果。

　　05

　　所以通過(guò)這樣的二手房數(shù)據(jù)，我想各位應(yīng)該看到一個(gè)事實(shí)，就是2018年上海樓市正在“吐出”之前兩年的房?jī)r(jià)差。

　　而首當(dāng)其中的就是兩年前土地價(jià)格急速提升的郊區(qū)位置。

　　如果沒(méi)意外的話，2019年上海外環(huán)內(nèi)市場(chǎng)穩(wěn)定之后會(huì)重新對(duì)郊區(qū)板塊價(jià)值進(jìn)行錨定，重新構(gòu)建一個(gè)穩(wěn)定的價(jià)值體系。

　　這就是上海這個(gè)城市厲害的地方，不論當(dāng)初我們對(duì)調(diào)控政策如何的爭(zhēng)議，我們站在截點(diǎn)回看，他總是能夠?qū)⑹袌?chǎng)扭轉(zhuǎn)到相對(duì)理性客觀的一面。

　　而反觀這一輪的政策，之所以是正確，就是堅(jiān)定的站在購(gòu)房者一邊，堅(jiān)定的站在長(zhǎng)期持有者一邊，對(duì)開(kāi)發(fā)商以及短期變現(xiàn)者的不妥協(xié)，也最終促使上海樓市回歸理性。

　　06

　　對(duì)于未來(lái)，給幾個(gè)建議吧：

　　如果你是購(gòu)房者，看透這個(gè)市場(chǎng)從而做出理性的決定；

　　如果你是持有者，看清大勢(shì)，明白持有房產(chǎn)的時(shí)間成本，規(guī)劃好你自己的現(xiàn)金流；

　　如果你是開(kāi)發(fā)商，我希望你能夠明白需求的變化，做好產(chǎn)品給用戶多一個(gè)選你的理由。

　　上海樓市的變化從來(lái)都不是一蹴而就的，大幕徐徐拉開(kāi)，紅利從來(lái)都只屬于先知先覺(jué)者。

　　（微信公眾號(hào)　真叫盧俊）