去年我曾經說過，這世界上有兩大超級泡沫，一個是美國股市，另一個就是中國樓市。這兩大泡沫的特點是：每次都有無數人預言他馬上就要破滅了，但每次都不光挺了過來，還創出了新高，到最后，幾乎沒人相信他們會跌了。
今天我可以很負責任的告訴你，美國股市和中國樓市，已經都熄火了。美國股市如何我們不關心，反正我們也炒不了美股，本文就來談談中國樓市。大家關心的問題主要是兩條：
第一，樓市不行了，這已經是老百姓的共識，那么最大調整幅度會是多少？如果現在買了，會不會深套好幾年？
第二，以前每次樓市跌完了之后都會漲起來，而且還會創出新高，那么這次會不會再漲起來？
要想搞清楚房價的本質，你必須要知道一件事，在中國，房地產市場并不是一個完全競爭的市場，因為土地的供應是被壟斷的，土地的唯一提供者，是地方政府。如果農民也可以把集體土地拿來蓋商品房的話，房價早就崩了，之所以房價一直沒崩，那是因為土地的供應被嚴格限制住了。
如果你站在地方政府的角度來思考問題，那么你肯定會傾向于把土地拿來建企業（即規劃為工業用地），因為蓋了工廠將來就可以拿稅收，這是一筆好買賣。如果拿來蓋住宅（即規劃為住宅用地），未來不光沒有稅收，你還要為他們建各種配套項目，比如小學、中學、醫院、警察局、消防局、圖書館、景觀綠地等等，這些都是不能帶來稅收的花錢項目。
理解了這一點，你就會明白，為什么地方政府那么熱衷于搞高新技術開發區了，因為這些開發區都建在遠郊，把低產出的農田轉換成高產出的工廠，其中的差價非常驚人。但另一方面，國家的基本國策是保護18億畝耕地紅線（現在已經減少到15.5億畝），這結果是，可以拿來蓋住宅的土地很有限。黃奇帆曾經講過一組數字：
中國每年600萬畝的土地供應中，有三分之一是農村里的建設用地，真正用到城市里的只有三分之二，大概400萬畝。這其中有大約一半用來做城市里的基礎設施建設，比如道路、綠化、市政建設，剩下的大頭就是工業用地，大約占了30%不到，咱們的政府為了招商引資嘛，所以工業用地特別便宜，遇到那些大公司來設廠，幾乎白送土地。
剩下可以拿來蓋房子給老百姓住的土地有多少？只有10%。這個比例是極端不平衡的，老百姓的住房用地，一般占這個城市所有土地的25%比較合適，而我們呢，只占10%。比正常的供應量少了一半還多，你說地價能不飆漲嗎？
本來住宅用地就已經非常稀少了，一線大城市的供應量更少，因為政府希望控制一線人口規模，所以故意減少供地規模。
高房價的根源是高地價，而高地價的根源是錯誤的土地規劃。中國的土地制度全是抄襲的香港，那么香港的房價是多少？絕大多數香港人都住在鴿子籠里，難道香港的土地面積太小了嗎？當然不是。香港土地開發率僅23.7%。用于住宅用途的土地，僅占土地總面積的6.8%。香港還有超多的郊野公園，就那么荒廢著不開發，美其名曰“保護環境”。
在中國，凡是經濟發展得越好的地區，住宅土地供應就越少。房價飆漲最初并不是政府的目的，而是他追求稅收增長的必然結果，因為他批了太多工業、商業用地，批了太少的住宅用地，那么多工廠和公司，員工賺了錢必定想要提升生活品質，當他買房的時候才發現，太多人搶太少的房，注定有人買不起，于是房價只能漲。
計劃經濟是怎么解決供應短缺的？答案是排隊。
市場經濟是怎么解決供應短缺的？答案是漲價。
漲價的原因只有一個，那就是供應不足。
當地方政府明白了土地財政的魔力之后，他忽然發現，原來賣地是更好的收入方式，一旦他發現了這個秘密，他就更加不急于增加住宅用地了，反而是帶著節奏的慢慢賣，人為導致土地價格飆漲。土地價格漲了，必然會傳導到房價，房價漲了，又會帶動土地價格上漲，土地財政被地方政府玩得越來越溜。
地方這么玩，中央是不高興的，因為地方賣地的收入中央拿不到。與此同時，房價那么高，民怨沸騰，壓力都讓中央承擔了，所以中央提出了“房住不炒”的口號。但中央只能從宏觀層面來調控，真正管用的調控是不會出臺的，什么是真正管用的調控？很簡單，就是大量供應住宅用地，取消耕地紅線。
按照以上的分析，似乎房價應該只漲不跌啊，為什么現在跌了呢？原因很簡單，因為這波“漲價去庫存”已經把老百姓的家底都掏空了，用通俗的話來說，割韭菜割得太狠了，連韭菜苗和韭菜根都割了，老百姓沒錢了。他們的杠桿已經用到了極限，再也榨不出油水了。企業和政府的債務，都換成老百姓來背，實在是撐不住了。
你想讓韭菜快快生長，那么就必須要多澆水，所謂澆水就是提供貨幣供應（央行放水），但現在唯一的水龍頭就是地方政府的基建支出，其他水龍頭都沒水，光靠基建這點水不夠啊。
所以我的結論很簡單，在繼續大放水之前，房價是不可能漲的，它只能是跌。老百姓當然是有買房的心，但他沒有買房的力氣，因為身體已經被掏空了。
現在我們可以回答前面的問題了：
問題一：這波樓市的最大調整幅度是到地方政府撐不住為止，我感覺30%的回調，他就撐不住了，賣地賣不掉，他能不急嗎？你現在買了房，會被套，但不會深套好幾年，而我也不建議你現在就去買，因為太早抄底是個壞習慣。
問題二：這波下跌之后肯定還會漲起來，但前提是韭菜們要茁壯成長，他們長不起來，樓市就不可能創新高。而我對于韭菜們的生長情況，表示悲觀。
最后再說句題外話，中國的經濟一方面產能過剩，一方面消費不足，中國人消費不起自己的產出，這是很悲哀的一件事。要解決這個問題，最最簡單粗暴的辦法就是全民發錢。你先別笑。全民發錢的本質是老百姓欠中國政府錢，你去買美國國債，本質是美國人欠中國政府錢。在我看來，讓老百姓欠你錢，比讓美國人欠你錢好100倍。因為只有這樣，你的產能才能為中國人服務！
（微信公眾號 老端的觀點）
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